2019年1-9月中国房地产企业操盘TOP200排行榜发布，中庚集团连续22个月，再次位列中国房地产企业百强。
2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基调下，行业整体规模增速显著放缓，TOP100规模房企累计业绩同比增速在4%左右。9月在推案量上升、促销力度加大的推动下，百强房企业绩较7、8两月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。
我们认为，四季度是房企冲刺全年业绩目标的关键期，从房企的中期披露来看，多数企业供货节点多集中在四季度，将为业绩冲刺提供有力保障。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。
同时，在政策调控持续、融资渠道全方位收紧、行业竞争加剧的格局下，四季度房企整体投资将更趋理性，加速去化及回款、降杠杆控负债总量是主流。
01
整体业绩
9月业绩环比增幅较去年同期明显提升
2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基调下，行业整体规模增速显著放缓。按照可比口径统计，TOP100规模房企的累计业绩同比增速在4%左右，增速较上半年持平。9月，百强房企业绩表现较7、8两月提升明显，单月权益销售金额环比增长23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。
经过上半年集中拿地补库存，在新开工节奏的影响下房企四季度的供应量将明显提升；另一方面，在销售承压、项目总体去化率下降的背景下，四季度房企也将积极推盘去化、加大营销力度，通过降价促销、以价换量加速项目去化。相信在企业增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。
02
市场预判
政策调控主基调未变，城市市场走势将继续分化
从政策调控层面来看，三季度政治局会议明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明“四限”调控仍将从紧执行。部分热点城市调控政策再升级，大连、洛阳等加码调控。我们认为，“房住不炒、因城施策”政策主基调未变，调控措施仍围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，夯实地方主体责任。
城市市场成交层面，今年以来各城市房地产市场波动频繁。在政策持续发酵的背景下，销售转冷基本符合预期，但不同城市依然呈现出显著的分化。一方面，部分城市楼市、地市成交明显下滑，库存风险再次浮出水面且有加剧趋势；另一方面，也有一些城市市场依然高歌猛进、部分项目仍能开盘日光，供求矛盾仍相对突出。
我们预计：一线城市四季度市场将继续小幅回调，不过介于刚需面仍有支撑，预期2019年总体成交规模仍有望超出2018年水平。
二线城市整体成交规模会稳中有升，中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放。其中，诸如重庆、武汉、郑州等去化周期较短的中西部核心城市，四季度供给会相对充足、需求仍较为旺盛，预计四季度成交仍会冲高；而西安、贵阳、青岛等近两年房价快速上涨的城市，居民购买力透支、后续需求或无以为继。
而三四线城市整体来看需求已经有所透支，再加上棚改政策的整体“收紧”，货币化安置比例下降，未来市场回落也在情理之中。仅部分环一线和热点二线的三四线城市，受核心城市市场外溢需求影响，成交热度或将继续维持。
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