主持人：谢谢罗总，同时恭喜一下罗总，我们今天看到房商这块有更多的业务的推出，刚才的主题演讲不断的提到产业链，而且整合会成为最重要的关键词，而且这中间的整合一头联系着市场，另外一头是信息，信息当中还有更多的细分，下面我们邀请的专家是来自于上海易居房产研究院的总监陈啸天先生，有请他为我们做2011年房地产走势的预测。
陈哮天：大家好，刚才听到罗总精彩的演讲，这里面我也想给大家汇报一下，我们到底怎么看去年的行情，因为这两天一直忙着做排行榜，这个排行榜我们用了一个月的时间，66家企业近3000多个楼盘全部梳理完，昨天公布了中国房地产企业的前三十强，这个榜单我们有很多的感慨，最核心的内容我们怎么看待去年这么增长的势头2011年我们怎么看，以及对供应商、家居建材行业有什么样的影响。最近我参加了不少类似于水泥、建材的会议，有一些观点可能有一些同志听过，2010年说是调控年，年初一次，四月中旬之后，调控了那次很多企业跟我们沟通，他们问我们这个调控会怎么样，我们说影响不会太大，因为今年的势头非常的强劲，所以我们发现四月份到七月份一个季度左右的时间，整个行情又回来了，9月29日第三次调控的时候到年底，实际上我想在去年年底之前，大家已经看到市场的成交量和价好象影响力很大，我们今天看去年的调控情况下，怎么理解今年的房地产市场，一个很重要的数据，2009年的时候，中国房地产市场成交了9.37亿平米，当时有朋友跟我们沟通，说2009年的成交量非常大，创造了历史的新高，2001年每年大概2.1亿左右，到9.37亿，很多人说这个量来自与08年的调控，由于调控，很多的需求排到了09年，所以说09年量是历史的最高位，后面不会再有了，当时很多的媒体都看好这个数据，09年应该是历史的最高位，后面不会有更高的位置了，去年我们跟他们说，09年底的时候，我们说这个不大会，因为这里面有一个很重要的原因，大家没有发现的地方，09年的成交数据里面，不知道是不是所有人都关注，现在全国统计数据的口径怎么来的，287个城市，成交量是9.37亿平米，我们中国有十个大城市，北京、天津、上海、南京……，谁十个大城市到现在为止，每个月都测算一个数据，十个城市占数据的比重是多少，我们发现这个数据很有趣，09年十个城市占26%，这个比例我们认为有很大的问题，因为集中度太高了，所以这个图拉一下你会发现到今天只有15%，到16%之间。
但是既使是这样，我们还要关注，今天我们国家287个城市的成交数据里面，我们认为10个城市占10%几的比重还是太高，当三四线城市集中释放的时候，由于一线城市特别是十个大城市逐渐的萎缩，也注意弥补萎缩的量，今年10月份成交金额4.23万亿，去年最后一个月是1.8亿左右的成交面积，国家每年的统计数据你会发现很有意思，每年的数据很平很平到12月上去，1月份又很平，平时很多的落下来的，没有统计口径的数据最后一个月全部上去了，所以最后一个月达到1.8亿，今年如果达到1.3亿就超过了去年的成交量了。
我们在2010年这样的成交量又创造新的历史高位，成交金额不用说的，这是2010年创造的新的高位，这个新的高位就在于三四线城市的成长非常的厉害，我们跟很多企业沟通的时候，很多企业这样说，我们有一个河北企业，专著于三四线城市的发展，在这个会议上他们说最近发现很有趣，我们这个企业碰到的很多的调控以后，每个城市反映第一个月全停了，过了一个月量价全部上来了，这是必然的现象还是偶然的现象，从我的角度我告诉他，这是必然的现象，因为我们今天三四线城市的房地产市场，我简单的判断正处在需求释放的阶段，我们到底怎么样理解，怎么样判断，有一个很简单的办法，比如说我们看每一个城市，如果你看过去所有的楼盘，大多数楼盘的价格集中在某一个区间段的话，这个城市正处在分化的阶段，每个城市我相信，你比如说在上海、北京也好，上海上面有20万，下面有七千八千的，每个单价都对应不同的产品，这样的市场是相对比较健康的也是比较成熟的市场。但是我们不能用这样的标准衡量中国的市场，我们发现今天为中国还不到20个城市满足这样的标准，所以前几天有人说沪宁线上，常州、镇江这些城市的需求一直不大，但是成长性也不足，我们说不会的，包括前两年我们说广州也不会，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，北京我们看霞公府十万左右，从资本的角度理解！同一级别的城市价格差太高的话，会有投资洼地的出现，今天我们为什么说三四线城市的需求还在逐步的释放，这里面有一个很简单的判断的标准，如果大多数的楼盘集中在5000或者7000左右的时候，我们认为这个城市的价格没有拉开， 我们就说这个城市的需求没有被拉开，现在我们看合肥、西安都是这样，很多需求得到了充分的释放，太原也是一样，由于星河湾进去不是因为价格涨了，而是满足了这个群体的消费需求，从价格的涨和跌来看，我们不能从价格的绝对值看是涨是跌，要看需求有没有得到多元化的满足。三四线城市今天为止释放的非常的厉害。
我们看全国，很多的调控我们也发现一个有趣的现象，我们如果把中国的城市分为一二三线，我们会发现政策很有趣，倒过来的模型，一线城市出来影响三个月，二线城市影响两个月，一线城市影响一个月，现在市场对政策的消化非常快，客观的需求还是非常庞大的，我们看到上海一个楼盘很有意思，单价3.5万，当天一销售卖了400多套，我赶紧问销售员，去现场调研，一问全是周边的改善性的居民，没有投资客了，这里面我们发现一个数据，他是11月份的时候一次性付款的比例达到35%，很多人问我们，现在有限购的政策，为什么我们的需求还会放这么厉害，这个原因是什么，我们发现很多的三四线的城市里面有房子，有的可能有一两套，但是他是第一次贷款，今天我们禁止限购也就16个城市，第一套宅基地，第二套买的，第三套感觉不错了要买了 ，一次付清有难度，所以就贷款了，他不是第一次买房，但是是第一次贷款。这是我们从城市本身来看，三四线的城市的成长空间还是非常大的。
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