主持人：非常感谢陈先生，下面邀请著名的经济学家，北京科技大学的教授赵晓教授做主题演讲，中国宏观经济走势和产业变局，欢迎！
赵晓：谢谢罗总，谢谢长盛，我们有大概半个小时的时间 ，给大家从宏观经济以及金融的角度谈一些对中国房地产业的看法，我以前讲过一句话，房地产大概1/3的问题是宏观经济的问题，1/3是金融的问题，另外1/3是房地产本身的问题。
今天我做了一个背景，双高背景下的中国房地产，什么是双高，有一些朋友不是特别了解，我解释一下。首先大家看这样的图释，现在我们将会转向另外一个我们称之为城市化基础上内需增长模式，增长模式的转换有很多的原因，其中一个原因是发达市场，美国金融危机之后，这个市场往下走，这个已经引起了我们继续走以往的道路，另外一个是国内的影响，劳工的价格，环保、税收等等都在上升，我们的国际比较优势也受到影响，如果要平衡我们的生产能力，必须要通过城市化的提速来继续保持高速的增长。
谈到城市化，我们要看到，它是整个中国木头里面最短的一块板，大概说起来，中国的城市化离国际标准水平相差了20到30个百分点，这个原因也是因为过去工业化，建国初期一直到改革开放都和城市化有偏离的，所以形成了特别大的坑。
中国的城市化进程不仅落后于我们国家的工业化进程，以及整个国民经济的进程，也落后于世界平均水平，如果只算拥有城市人口的比重，只占全社会的34%，这是很低的比重。
许多的内需，无论是城市化过程中的比如说服务业的提升，还是我们强调的需求的拉动，我们通过需求来拉动中国经济增长，其实都是要建立在城市化的基础上，如果没有城市人群的增长，就不会有收入的提升，也不会有消费需求的增长，我们要转向内需增长，必须要先有一个城市化的提速，先有城市化的进步，才能有真正的内需拉动的增长。
这方面的力度非常非常大，过去这些年每增加一个城市人口 ，相应引起的城市的配套投资大概在50万以上，或没有算消费，未来会有4.5亿人进入到城市当中。这部分的人群所引发的投资的增长至少在225万亿人民币以上，再加上消费的增长，这是一个非常大的内需的增长，中国经济在2010年突破了人均GDP4000美元，同时我们的整个经济总量突破的37万亿人民币，但是我们按这样的未来的城市化所引发的内需量来算，200多万亿的投资的需求，中国的经济至少要增长三倍以上，每年增长的速度我们就知道中国经济可以保持15年左右平均每年9%的增长，15年不是短期的增长，所以我们知道由城市化提速会引发另外一波中国经济中长期的高速增长，这是非常大的增长模式的转型。
我们看到在过去的一年里面，中国城市化仍然在提速，中国的经济增长从2009年可以说90%是由政府驱动的增长2010年非常重要的原因就是城市化的提速，河北要在北京周边建造三个城市迎接北京的外扩，另外增长特别快的城市，比如说重庆2010年增长速度接近20%，增长的提速完全得益于城市化的提速，重庆在未来的两年，大概城市人口要增加300万，还有其他的城市增长比较快的，也跟城市化的提速有关系，我们还看到过去阻挠城市化提速的因素也在改变，比如说成都已经取消了城市人口和农村人口待遇的差别，河北省宣布如果一个人在城里面居住、工作半年以上，就可以申请这个城市的户口，在中国延续了多年的户籍制度正在打破。
还有高铁，也将大大的带来中国城市化的提速，我们知道2011年6月份北京到上海的高铁将缩短到五个小时，前几天我去了一趟德州，开车要三四个小时，高铁开通之后时间会缩短到50分钟，未来北京到泰山的时间会缩短到一个半小时，泰山基本可以变成北京的香山，这些都会带来整个中国的城市化的提速，带来新一轮的以城市化为基础的内需的增长，包含了投资和消费的增长。
同时我们一些大城市在中国保持更快的增长，因为大城市土地的产出效力远远高于中小城市，同时大城市在中国的发展比重偏低，过去十年里面，大城市的增长速度也最快，因此我们不仅看好中国城市化提速带来的经济增长，看好中国的城市化，更看好未来的大城市的增长，我们很多城市会变成千万级的大城市。
城市化的提速，未来15年我们说以城市化为基础的内需增长，意味着中国的房地产将迎来新的黄金十年，我们说城市化提速，以城市化为基础的内需增长，最受益的无疑是中国房地产，我们仍然存在着非常强大的刚性的需求，这些需求事实上是存在的，随着城市化的提速，我们说房地产应该进入到新的黄金十年。
但是这并不意味着房地产就可以像过去一样发展，他会有很好的发展前景，他发展的模式和路径要有转型，所有的规划对未来的转型作出了很多的论述，一个非常重要的，我个人认为从香港的模式转向新加坡的模式，香港的模式和新加坡的模式还是有一定的差别，新加坡的模式注重了政府住房的供应，注重了房价的稳定，新加坡最高的时候政府供应的住房占到总住房的90%以上，房地产的价格控制在相对比较低的位置。
中国过去基本上学习的是香港的模式，包括土地招拍挂，房价也不断的推高，同时政府没有肩负起在保障房方面的责任，未来我们会一定程度转向新加坡的模式，未来整个住房的供应当中，政府供应的主体部分可能会从过去的百分之几上升到20%以上，这意味着对城市化进程有一个更好的支撑，过去很多人在城里打工，但是他们在城里买不起房子，因为房价太贵，也阻碍了中国的城市化，未来可能会有更多的人能够在城里买得起房子，而且这些打工的人群会逐渐的纳入到住房的安排里面去，“十二五”规划里面要把符合条件的农村人口转入城市居民，作为城镇化的推进作用，这意味着未来会有更多的农村人口享受到城市的待遇，过去十二五期间房地产需求当中大概有一半左右来自农村的人口。
这是我们谈到实体经济方面的，我们预计中国经济仍将保持中长期的高速增长，这跟目前市面上很多的观点不一样，2010年中国的股市都是负增长，倒数第一，原因在于很多人对于中国的中长期的经济不看好，未来的中国经济在2010年有一个密集型的畅通，我们看到的是城市化基础上的新一轮的内需的增长方式。
另外一个方面，我们看金融形势方面的变化，看这方面我们受到要看到一个事实，你不得不承认的一个事实，中国政府是全世界最喜欢印钞票的政府，在过去这三十年，中国的经济增长了一百多倍，但是中国的货币供应增加了800多倍，在过去的十年里面，中国的货币供应平均每年以17%的速度增长，到2009年中国的货币供应总量就超过了美国，到去年2010年，中国的货币供应总量差不多超出美国货币供应总量的20%，同时也超过了全欧洲十多个国家加起来的总和。中国经济的规模以当前的汇率计算只有美国的1/3，好象我们身高只有姚明的1/3，比姚明穿的衣服还大，这就带来了对中国人民财富的消耗，过去十年是加速消耗中国人财富的十年，人民币对内贬值了3/10，可能十年前买了一套房子涨了四倍，其实你只是抵消了通货膨胀而已，当前由于美元二次防水和其他的因素，中国的通胀经济再度来临，通胀消耗财富的趋势会再度的显现。这个还不是最重要的，CPI不是最重要的，CPI可能被低估，很多人估计我们的CPI高到15%，CPI可能比国家统计局统计的高，这个还不是最重要的，最重要的是资产价格的上涨，过去一天，号称史上最严厉的楼市调控，但是一线城市的房价普遍大幅度的上涨，最低广州涨了23%，北京涨了42%，大家看到很有趣的现象，比如说大家看到的这张图片，号称当年全中国最贵了楼，每平米10万，但是几年之后已经没有人关心这个楼卖多少钱，当年这个楼10万平米的时候引起了全国人民的愤怒，政府也很生气，派人去调查，但是现在这栋楼每平米30万人民币，没有人关心，也没有人调查了，甚至大家都接受了，所以我们看到我们不仅有CPI的变化，通胀的变化，经济的变化。
当前全球经济的特点就是新兴市场偏热，发达国家偏冷，发达国家是通货紧缩的危险，利率不断的下调，日本、美国差不多都调到了零的位置，发达市场为了挽救经济，不断的用烧钱的办法维护，美元已经进行了两次放水，我们认为2011年还会出现第三次，然后还有第四次，金融危机留下的问题，特别是烂帐都没有解决，日本金融泡沫用了15年才处理了几万亿美元的债务，这些问题到现在为止没有一点解释，在去年的一段时间，美国金融机构的负债由于房地产的问题有一点加重，而不是减轻，所以美国就不断的放水，但是我们看到美国政府放的钞票，并不等于美国市场上有很多钱流动，这是完全两回事，各位一看美元放水一定认为是美元很多，这个是错的，美国的M1、M2的供应只有百分之几，日本的经济箫条，大量的释放货币，但是日本的货币供应只有百分之几的增长，货币都跑哪去了，我们看看全球的主要的能源原材料和资本市场，纷纷的创了2007年的新高，我们知道背后有这些货币放水的作用。
我们看到以大宗商品价格上涨的相反的是波罗的海干散货价格下跌40.27%，就像我们前面讲的房价上涨，房价上涨了你可以说房价上涨了，也可以说是人民币对内贬值了，你可以说人民币对内贬值了3/4 ，这些钱除了跑到资本市场，能源原材料，还会跑到热的地区之上，所以我们看到中国十月份之后，我们的外汇增加了5300亿，十月份增长了3196亿，整个的外汇占款总量22万亿，包括索罗斯据说也带着90亿美元进入到香港，肯定不是想渡假，而是有所作为。
另外我们看我们的利率，目前是负利率，意味着居民在银行的钱加速的变成水，政府上调了利率，六次上条存款准备金，但是这些措施并不见得可以控制物价，2007年央行有六次的加息，没有控制住通胀，还有加强，人民币利率提高的时候可能会引发更多的热钱进来套取利益差额，2007年住房公积金的三次加息也没有抑制住房地产价格的上涨，这就是我们说的双高，高经济增长，高物价增长。
有人提热钱大量涌入是因为 人民币低谷了，人民币应该升值，2005年以来一路升值，现在已经升值了20%，但是我们看到中国的外汇储备也一路增长，今年九月份已经超过2万亿美元，人民币的升值并没有抑制热钱的涌入，也没有使得外汇的储备有任何走势上的变化。所以我们看到在这种态势下，房地产市场要想抑制住过热，非常非常的困难，去年我们实行了非常严厉的调控，最后的结果也不一定理想，前面一位嘉宾引用温家宝一句话，一定要在任期里面让房地产走向合理的价位，2011年无论怎么做房价不可能到合理的价位，在这样的双高的背景下，你要能够让房地产稳定住已经很难很难了，再加上庞大的既得利益集团的阻挠，比如说我们的限购，从来没有被认真的执行，限贷也没有被认真的执行，温家宝总理自己承认，执行的力度不够，因为有庞大的既得利益集团的阻挠，有双高的市场的背景，又有庞大的既得利益集团的阻挠，这个调控能够稳定就不错了，很难到达一个意想的目标。
最后我们做了一点点总结，我们预计2001年中国的外贸增长可能有明显的下滑，但是我们估计外经贸部门估计的10%高一点，消费仍将保持18%的增长，2011年中国经济增长速度仍然会在9.5%左右，这仍然是比较高的增长的速度。
同时，物价可能会在4%到4.5%之间，也不会太高，大概是这样，上半年高一点，下半年会回落，人民币升值速度会加快，但是不会太快，真的到海外经济银行说的7%、8%，中国的很多外贸企业会倒闭，这是中国政府不能允许的，所以我们估计升值幅度会在4%。
同时我们预计2011年之后中国的经济会进入到以城市化为基础的内需拉动的增长周期，速度会平稳向上，我们看过去，每一个五年计划，差不多第一年的增长速度都是最低的，然后一年一年的上升，我们估计十二五规划也是一样，2011年增长的速度来说是偏低的，可能是9左右，然后一年比一年高，进入新一轮的高增长的周期，将来我们要逐渐的习惯每年4%的通胀率，原因非常简单，就是因为美国经济、欧洲、日本他们中期内很难摆脱困境，他们一直会用烧钱的办法来刺激他们的经济，但是他们放出去了很多货币回头流入到中国的市场，所以输入性的通胀和结构性的通胀特点会非常的明显，中国的通胀会演变成中期的结果，我们看到的都是经济高增长，物价高增长。
对房地产市场我们有几点看法，首先我们相信2011年调控仍将继续，这个跟2012年十八大有关系，十八大之前房地产一定会调控，无论是新政府还是即将告别的政府都没有办法向全国人民交代，我们预计国家继续用限购、限购的政策提高购房的门槛，拆迁法会发布，暴力拆迁会消失，房价会被推到，我们相信土地财政仍将继续，许多的城市，可能会有超过十个城市土地出让金超过1000亿，一新城市的房租也会大幅度的调整，从而结束长期徘徊的局面。
我们也看到二三线城市可能会成为开发商投资的新的热点，意味着中国房地产市场会进入到后现代时代，最后我们相信房价上涨仍将继续，双高的情况下，房地产价格大幅度下降全世界没有出现过，中国也不会出现，双高的情况下，我们相信大多数的房价仍将持续上涨的趋势，走势会非常的平稳，因为有政府的调控在里面，将是刚性需求者购房的比较好的时机，谢谢大家！
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